2026년 7월 5일부터 화성시 동탄구(55.52㎢)·용인시 기흥구(81.64㎢)·구리시(33.34㎢), 총 170.5㎢가 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정됐다. 투기과열지구·조정대상지역 효력은 하루 앞선 7월 1일부터 발생한다.
세 가지 규제가 동시에 적용되면서 신혼부부의 매매·전세·청약 전략이 모두 달라진다. 무주택 신혼부부라면 아래 다섯 가지를 반드시 확인해야 한다.
- ① 토허구역 허가 의무 발생
- ② LTV 40% 강화 (단, 디딤돌은 유지)
- ③ 세입자 있는 집은 실거주 유예 가능
- ④ 신혼특공 재당첨 제한 강화
- ⑤ 전세대출 보유 상태로 3억 원 초과 아파트 매수 시 대출 회수 주의
규제 효력 시점, 대상 주택·지역은 어디까지인가?
허가 대상은 아파트로 한정되며, 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 1년 6개월이다. 빌라·오피스텔·상가는 이번 토허구역 지정 대상이 아니다.
허가 대상 아파트를 거래하려면 관할 시장 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약하면 제재를 받을 수 있고, 허가 후에도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다.
📋 규제 3종 동시 적용 요약
신혼부부가 집을 사려면 조건이 어떻게 바뀌나?
대출 한도: 디딤돌은 유지, 일반 주담대는 40%로 축소
일반 차주가 동탄구·기흥구·구리시에서 주택담보대출을 받으면 LTV가 70%에서 40%로 낮아진다.
신혼부부가 주로 활용하는 정책대출은 다르다. 디딤돌대출은 규제지역에서도 LTV 70%, DTI 60%가 유지되며, 최대 한도는 신혼가구 기준 3억 2,000만 원이다. 생애최초 주택구입자 역시 규제지역에서 LTV 70%가 유지된다.
실거주 의무 유예: 세입자 있는 집, 조건 맞으면 입주를 늦출 수 있다
국토교통부는 2026년 5월 12일 '토지거래허가구역 실거주 유예 확대 방안'을 발표했다. 기존에는 토허구역 내 주택 매수 후 허가일로부터 4개월 이내에 반드시 입주해야 했다. 이번 개편으로 임대차 계약이 남아있는 주택은 계약 종료일까지 입주를 늦출 수 있게 됐다.
📋 실거주 의무 유예 조건 체크리스트 (신혼부부 적용 여부 포함)
발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 유예 대상에서 제외된다. 유주택자가 집을 팔고 신규 매수하는 '갈아타기' 수요는 원천 차단된다.
기존 계약자 vs 신규 계약자, 내 케이스는 어디에 해당하나?
📋 상황별 신혼부부 케이스 매칭표
신혼특공·디딤돌을 병행할 때 주의해야 할 점은?
청약: 재당첨 제한·1순위 요건 모두 강화
투기과열지구에서는 청약 자격, 재당첨 제한, 전매 제한 등이 더 까다롭게 적용된다. 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 과거 5년 이내 당첨 이력 제한 등 1순위 자격요건이 강화되며, 무주택자 LTV는 40%로 제한된다. 청약 재당첨 제한(7~10년)과 분양권 전매 제한(1~3년)도 적용된다.
신혼특공은 무주택·혼인 7년 이내 요건 자체는 바뀌지 않는다. 다만 이 지역에서 당첨되면 재당첨 제한 기간이 늘어난다. 과거 5년 내 수도권 청약 당첨 이력이 있으면 1순위 자격이 박탈되니, 청약홈에서 당첨 이력을 반드시 확인해야 한다.
디딤돌+토허구역 병행 시 주의 3가지
- 즉시 전입신고 의무 면제: 실거주 유예 대상자에 한해 토허구역 내 주담대 실행 시 적용되던 즉시 전입신고 의무가 면제된다. 유예 신청 여부를 허가 신청 단계에서 함께 처리해야 한다.
- 전세대출 회수: 전세대출 보유자가 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 취득하면 소유권 이전 등기 완료일에 기한이익이 상실되고 대출이 회수된다. 디딤돌로 매수하더라도 기존 전세대출을 이미 보유하고 있다면 회수 대상이 된다.
- 신생아 특례·버팀목 전세: 전세 세입자로 이 지역 아파트에 새로 입주하는 경우는 토허구역 제약이 없다. 신혼부부 버팀목 전세대출·신생아 특례 버팀목 대출은 전세 이용자 기준 그대로 활용 가능하다.
❓자주 묻는 질문 5개
Q1. 7월 5일 이후 동탄·기흥·구리 아파트를 매수하려면 어떤 절차가 필요한가요?
A. 관할 구청(화성시·용인시·구리시)에 토지거래허가 신청을 먼저 해야 한다. 허가 없이 계약하면 무효 처리되고 제재를 받을 수 있다. 허가 신청 시 실거주 계획, 자금조달계획서 등을 함께 제출한다.
Q2. 지금 이 지역에 전세로 살고 있는 신혼부부는 불이익이 생기나요?
A. 없다. 전세 세입자는 토허구역 지정과 무관하게 기존 임대차 계약이 유지된다. 집주인이 매도하더라도 임대차보호법에 따라 잔여 계약기간 동안 거주권이 보장된다.
Q3. 신혼부부 무주택자인데 세입자 있는 집을 사고 싶어요. 실거주 유예가 자동으로 적용되나요?
A. 자동 적용이 아니다. 신청 기한인 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 허가를 신청해야 유예 혜택을 받을 수 있다. 기한을 놓치면 즉시 입주 의무가 발생한다.
Q4. 이 지역 신혼특공에 당첨되면 재당첨 제한이 얼마나 되나요?
A. 투기과열지구 기준으로 재당첨 제한이 최대 10년까지 적용된다. 당첨 이후 전국 단위 청약에 영향을 주므로, 실거주 의지가 확실한 경우에만 도전하는 것이 유리하다.
Q5. 디딤돌대출 한도가 이 지역에서도 같은가요?
A. 디딤돌대출은 규제지역에서도 LTV 70%, DTI 60%가 유지되며, 신혼가구 최대 한도 3억 2,000만 원도 동일하게 적용된다. 단, 매수 주택의 가격 기준(주택도시기금 기준 5억 원 이하 등)은 별도로 충족해야 하므로 기금e든든 홈페이지(enhuf.molit.go.kr)에서 최신 조건을 확인해야 한다.
관련 글
- 신혼부부 디딤돌대출 2026 완전 정리 — 소득·한도·우대금리 조건
- 신혼특공 청약 가점 계산법 — 배점 항목별 체크리스트
- 신생아 특례 버팀목 전세대출 신청 방법 — 2026년 최신 조건
- 투기과열지구 청약통장 1순위 조건 — 가입 기간·횟수 총정리
- 토지거래허가구역 자금조달계획서 작성법 — 빠뜨리면 불허가
출처: 국토교통부 규제지역 지정 발표(2026.6.29), 경기도 토지거래허가구역 지정 공고(2026.6.30), 국토교통부 '토지거래허가구역 실거주 유예 확대 방안'(2026.5.12), 이투데이·디지털데일리·파이낸셜뉴스·경향신문(2026.6.30), 주택도시기금 디딤돌대출 기준, 금융위원회 정책문답(전세대출 회수 기준)